Tiefpunkt ist überschritten! 2024 geht es wieder nach oben

Lukas Hochedlinger (l.) und Simon Kronberger von Christie & Co. erwarten einen Anstieg der Transaktionen 2024 (Fotos: © Christie & Co.)

Rund um Hotelimmobilien-Verkäufe in Österreich herrschte im Vorjahr Flaute – die Talsohle scheint indes durchschritten zu sein, der Markt sollte sich stabilisiert haben

Hotelverkäufe in Österreich haben immer Saison, wenn auch mit überaus schwankenden Zyklen. So wurden hierzulande im Zeitraum von 2019 bis zum inklusive ersten Halbjahr 2023 laut Immobilienmakler Austria Real insgesamt 445 Hotels verkauft. Das entspricht rund 4 % des derzeitigen Bestandes (aktuell gibt es Statistik Austria zufolge in allen neun Bundesländern rund 11.100 Hotelbetriebe, davon 25 % im 4- und 5-Sterne-Bereich, 42 % haben 3-Sterne-Niveau).

Wichtig ist: Der Verkauf der Immo­bilie hat nichts mit dem Betreiber zu tun, der oft unverändert bleibt. Beispiele dafür sind etwa der teuerste Deal des Jahres 2023, der des 309 Zimmer großen 4-Sterne-­Superior-Hotels Savoyen (inkl. Bürogebäude). Es wechselte um 125 Mio. Euro von der CA Immo an eine Gesellschaft der Peek & Cloppenburg-Tochter Horn Grundbesitz KG und wird wie bisher von den Austria Trend Hotels betrieben.

Auch der Kauf des Aldiana Ampfl­wang (rund 200 Zimmer, Außenanlage 45 Hektar) durch die DER Touristik Group, einer Tochter des REWE-Konzernes, hat keine Außenwirkung. Dieser Club bleibt ein Aldiana-Resort und wurde bislang in Pacht betrieben (Besitzer war der frühere Aldiana-Eigner LMEY Investments). Er gehört jetzt dem Aldiana-Eigentümer DER Touristik.

Fest steht jedenfalls, dass die Transaktionen an Hotelimmobilien 2023 einen Tiefststand erreichten. Laut Austria Real-Chefin Vera Woschnagg gab es bereits 2020 einen deutlichen Rückgang, gefolgt von einer moderaten Erholung 2021, um 2022 erneut abzusinken. Das erste Halbjahr 2023 zeigte einen weiteren Rückgang von etwa 60 % im Vergleich zur gleichen Periode 2022. Woschnagg: „Das Transaktionsvolumen konnte die Zahlen von 2019 nicht erreichen.“

Wie weit es mittlerweile von damals erreichten 1,26 Mrd. Euro entfernt liegt, zeigt eine aktuelle Analyse des auf Betreiberimmobilien spezialisierten Beraters Christie & Co. Im Vorjahr wurden 270 Mio. Euro an Hoteltransaktionen getätigt, der niedrigste Stand seit 2014. Dem Christie & Co. Managing Director Central & Northern Europe Lukas Hochedlinger zufolge herrscht eine „allgegenwärtige Abwarten-und-warten-Stimmung“ sowohl bei Anbietern als auch bei Investoren. Dies sei „in erster Linie auf die unterschiedlichen Preiserwartungen zurückzuführen, die durch steigende Kapitalkosten verursacht werden“. Hochedlinger führt das „magere Ergebnis“ des Hotelinvestmentmarkts 2023 im Wesentlichen „auf die gestiegenen Leitzinsen zurück“.

Letztere blieben zwar im Herbst 2023 unverändert, doch die Kluft zwischen den Preiserwartungen von Verkäufern und Käufern zeigte sich davon unbeeindruckt: Im Laufe des Jahres kletterten die Erwartungen der Investoren an die Spitzenrendite um 100 bis 150 Basispunkte nach oben. Auf der Betreiberseite wiederum erwiesen sich Inflation und steigende Betriebskosten, insbesondere bei Energie und Löhnen, als Hürde.

Neben dem bereits erwähnten Aldiana Club Ampflwang, dessen Verkauf von Christie & Co. betreut wurde, zählten für das international agierende Unternehmen noch zwei Transaktionen zu den größeren Deals des Jahres 2023: Der Verkauf der beiden roomz Hotels Wien Gasometer (152 Zimmer) und Graz (133 Zimmer) an die familiengeführte deutsche Plaza Hotelgroup. Beide Standorte (sie gehörten der steiermärkischen Ärztekammer) werden künftig als Plaza Inn vermarktet. Das Plaza-Portfolio wächst dadurch in Österreich auf 10 Hotels (insgesamt verfügt die Gruppe über 50 Hotels in Deutschland, den Niederlanden und Österreich).

Wie geht es im neuen Jahr weiter? Austria Real-Chefin Vera Woschnagg sieht Anzeichen dafür, dass die anhaltend „attraktiven Preise und das breite Spektrum von Angeboten besonders vorteilhaft für Investor:innen sind, die nach erstklassigen Hotels in begehrten Regionen suchen“. Auch Simon Kronberger, Director Austria & CEE von Christie & Co., gibt sich zuversichtlich: „Trotz des verhaltenen Marktumfeldes bei Hotelimmobilien im vergangenen Jahr verzeichnen wir aktuell eine deutlich gestiegene Aktivität der Marktteilnehmer. Investoren und Verkäufer bringen sich gleichermaßen in Position, um 2024 den richtigen Zeitpunkt für ihre Transaktionen abzupassen.“ Laut Kronberger ist „nach vier Jahren starker Volatilität davon auszugehen, dass sich der Markt im Laufe des Jahres 2024 wieder etwas stabilisiert“.

Wobei es bei weitem nicht nur Austria Real oder Christie & Co., sondern eine Vielzahl an auf Hotelimmobilien spezialisierte Makler unterschiedlicher Größe gibt. Auch sie haben überaus attrak­tive Betriebe zu vermitteln. Dazu zählen das in Innsbruck ansässige Immobilienmanagement Jenewein (dort steht derzeit das 4-Sterne-Superior-­Wellness-Hotel Schwarzbrunn in Stans um 20 Mio. Euro zum Verkauf), die ebenfalls in Tirols Landeshauptstadt beheimatete immo Kössler KG (u. a. das 4-Sterne-Hotel Zirbenhof in Hochfügen um 7,5 Mio. Euro), die REMAX-Gruppe (u. a. ein „superbes 50-Zimmer-Hotel mit Wellnessbereich in der Nähe von Serfaus-Fiss-Ladis um 3 Mio. Euro), oder die Told Immobilien in Lienz (u. a. 4-Sterne Familienhotel Replerhof in Prägraten am Großvenediger), um nur einige zu nennen.

Interessant ist ergänzend dazu folgender weiterführender Bericht: