Realistischer Wert, richtiger Zeitpunkt

Bei der Hotelbewertung sollte ein ganzheitlicher Ansatz im Vordergrund stehen – Patrick Stoiser und Thomas Reisenzahn von Prodinger zeigen, wie das funktioniert

Hotels sind beliebte Anlageformen mit stabilem Renditepotenzial, bergen aber auch viele Risiken. Dies liegt u.a. an der langen Kapitalrückfluss-Phase und an der Standort-Abhängigkeit. Darüber hinaus stehen Hotels einer konjunkturabhängigen, preisempfindlichen Nachfrage gegenüber. Um das Investment zu einem Erfolg werden zu lassen, sind laut Patrick Stoiser und Thomas Reisenzahn von der Prodinger Tourismusberatung deshalb zwei Dinge entscheidend: die Ermittlung des realistischen Hotelwertes und der Zeitpunkt der Investition.

Wichtig ist das Erkennen, in welcher Entwicklungsphase sich der Betrieb gerade befindet. Hier unterscheidet man zwischen:

• Neu- bzw. Erweiterungsinvestition (= Phase I; niedrige Kapitalrendite und niedriger operativer Cashflow, geringe Auslastung, langsam steigende Umsätze);
• Einführungsphase (= Phase II; Eintrittsbarrieren sind überwunden, Fokus auf schnelles Wachstum sowie Marktanteils-Gewinn; Cashflow dreht ins Positive, Kapitalrendite ist noch gering);
• Blütephase (= Phase III; hohe Erträge, Deckungsbeiträge und Gewinne; Umsätze steigen langsamer,
wichtig sind jetzt Kostenrationalisierung sowie Cashflow-Maximierung, Überlegung neuer Strategien als Vorbereitung auf Phase IV);
• Reininvestitionsphase (= Phase IV; endgültige Entscheidung, ob die Voraussetzungen für die nächste „Blütezeit“ geschaffen worden sind.  Bei schlechten Betriebsergebnissen kommt es zur Abstiegsphase).

Die Kenntnis der einzelnen Phasen liefert wertvolle Beiträge bezüglich Hotelbewertung. Darüber hinaus gilt es folgende Parameter zu berücksichtigen:

• Hotelimmobilien und Betreibersituation bzw. dessen Betriebskonzept bilden in der Bewertung eine Einheit;
• alternative Nutzungsmöglichkeiten einer Hotelimmobilie sind aufgrund strenger Raumordnungsgesetze eingeschränkt, es können nicht einfach Freizeitwohnsitze geschaffen werden;
• Gebäude und Ausstattung sind investitionsintensiv;
• komplizierte Ertrags- und Kostenstruktur mit vielen Einflussfaktoren.

Das Fazit lautet, dass Hotels mit ihrem fixen Angebot einer konjunkturabhängigen und preisempfindlichen Nachfrage gegenüber stehen. Diese Faktoren können die Kreditwürdigkeit und die finanzielle Stabilität des Hotels beeinflussen.