Tendenz geht wieder nach oben, zurück zum langjährigen Durchschnitt

Ursprünglich wurde für 2022 von einem stärkeren Anstieg bei Österreichs Hoteltransaktionen gerechnet – Erfreulich ist aber das Comeback der Städteinvestments

Österreichs Hotellerie ist die eine Sache, jene der Investoren, bei denen die Liegenschaften im Fokus stehen, eine andere. Während erstere im Vorjahr mit knapp 82,4 Millionen Übernachtungen (Hotels und ähnliche Betriebe) nach zwei Jahren Pandemie wieder das Niveau von 2011 erreichte (+77,0 % gegenüber 2021, aber auf den Bestwert von 2019 fehlen noch 13,5 % bzw. rund 12,9 Mio. Nächte), ist die Kurve der Hotelinvestments erheblich volatiler. Ausreißer bei den Investments waren die beiden Jahre 2016 und 2019. Mit rund 410 Mio. Euro hat sich das Transaktionsvolumen 2022 – abgesehen von den beiden Spitzenjahren – auf den langjährigen Schnitt eingependelt.

Für Unsicherheit sorgten im Vorjahr der russische Angriffskrieg auf die Ukraine. Steigende Energiepreise, Personalengpässe und die sich massiv verändernde Zinslandschaft führten letztendlich dazu, dass 2022 deutlich weniger Hoteltransaktionen stattfanden, als noch Ende 2021 prophezeit wurde.

Auffallend war die Rückkehr des verstärkten Andrangs auf die Stadt­hotellerie, allen voran auf die Hotelimmobilien in der Bundeshauptstadt Wien. „Es hat sich außerdem gezeigt, dass neben neuen Investment-Trends einige Investoren wieder zu Altbewährtem zurückkehrten“, stellen Simon Kronberger, Director Austria & CEE bei Christie & Co, und Melanie Waraschitz (sie ist Senior Consultant Investment & Letting Austria & CEE) im Ende Jänner kommunizierten Bericht über den „Hotelinvestmentmarkt Österreich 2022“ fest. So lagen neben den in den letzten Jahren verstärkt nachgefragten Ferien- und Value-Add Immobilien auch wieder klassische Anlageprodukte in Städten im Fokus.

Das Meininger Downtown Sissi Wien (keine Kategorie, aber ca. im 3-Sterne Bereich angesiedelt; 102 Zimmer, 2. Bezirk) wurde von GalCap Europe gekauft. Es gehörte ebenso wie das Meininger Downtown Franz zuvor der CA Immo, das bereits im Herbst 2021 an die LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft verkauft wurde. Betreiberin ist die britische Meininger-Gruppe mit derzeit 34 Low-Budget-Hotels in 24 Städten Europas.

Eine weitere Transaktion betraf das Bassena Hotel Wien Donaustadt (4-Sterne, 198 Zimmer, 22. Bezirk), das von der Verkehrsbüro Group betrieben wird. Der Hotelteil der Projektentwicklung „Project 22“(sie zählt zur Signa-Gruppe) wurde an die Raiffeisen Immobilien KAG verkauft. Auch das 4-Sterne superior Austria Trend Hotel Savoyen in unmittelbarer Nähe zum Schloss Belvedere mit der Verkehrsbüro Group als Betreiber hat einen neuen Eigentümer: Es wurde von der CA Immo AG an die Horn Grundbesitz KG veräußert,

Im Bereich der Ferienhotellerie wechselte unter anderem das Alprima Aparthotel (73 Zimmer; Hinterstoder; es gehörte den Hinterstoder-Wurzeralm Bergbahnen) den Eigentümer und ist seither Teil des Portfolios der C&P Immobilien. In der Steiermark wurde das Loisium Wine & Spa Hotel (105 Zimmer) an den Betreiber, die Loisium Gruppe (u.a. Soravia), verkauft. Ebenfalls in der Steiermark wechselten das Grand-Prix-Hotel (39 Zimmer) in Spielberg von einem Privateigentümer an die Dietrich Mateschitz Liegenschaften GmbH sowie das Thermenhotel „Das Sonnreich“ (197 Zimmer) in Loipersdorf die Besitzer.

Laut Simon Kronberger waren nach zwei Jahren der pandemiebedingten Zurückhaltung nun auch wieder internationale Investoren aktiv, vor allem aus Deutschland (29 % Anteil) und Israel (13 %). Größte Käufergruppe sind aber mit einem Anteil von 44 % österreichische Investoren.

Auch institutionelle Investoren (23 % Anteil) sowie vermögende Privatpersonen (21 %) sind nach zwei Jahren Zurückhaltung als Käufer zurückgekommen. Simon Kronberger: „Dies zeigt, dass Hotels auch als Anlageprodukt wieder in den Fokus der Käufer gerückt sind.“ Als „spannend“ bezeichnet Simon Kronberger die Tatsache, dass „erstmals auch größere Ferienhotels von institutionellen Investoren gekauft wurden.“

Mit Käufern wie den Leonardo Hotels oder Valamar Riviera zeigten sich auch Hotelbetreiber selbst vergangenes Jahr auf Investoren-Seite besonders aktiv. Auf deren Konto gehen ebenfalls fast 20 % des Transaktionsvolumens des Vorjahres. Die verbleibenden 12 % wurden durch Privathoteliers erzielt.

Und wie hoch sind die Renditen, mit denen gerechnet wird? Diese tendieren wieder nach oben. 2019 lagen sie mit rund 4 % auf dem historischen Tiefstwert (zum Teil wurden damals sogar 3,5 % unterschritten). 2015 wurden noch Werte in einer Bandbreite zwischen 4,9 % und 6,1 % erzielt. Danach ging es bis 2019 bergab, um im ersten Pandemiejahr den Gegentrend einzuläuten. 2022 bewegten sich die Renditen in der Bandbreite zwischen 3,9 % und 5,1 %. Simon Kronberger: „Inwiefern sich diese Trends fortsetzen oder ob sich Spitzenrenditen bei aktuell um die 4,5% einpendeln, gilt es im Jahr 2023 zu beobachten.“