Miet- und Pachtzins in Zeiten des Lockdowns

Querschüsse gegen Querfeld & Co.:
Es geht „ums Teilen und Überleben“

Print-Ausgabe 22. Jänner 2021

V.l.: Kaffeehaus-Eigentümer Berndt Querfeld, Rechtsanwalt Alfred Nemetsch­ke und Mediator Peter Adler

Der Rechtsstreit rund um die Aussetzung bzw. Reduktion von Mieten und Pachten für BeherbergerInnen und GastronomInnen während der Lockdowns scheint zu eskalieren

Corona sorgt seit bald einem Jahr bei vielen Beherbergungs- und Gastronomie-Betrieben – vor allem im städtischen Bereich – für heftige juristische Turbulenzen. „Seit April 2020 führen wir Gespräche zwischen MieterInnen/PächterInnen einerseits und VermieterInnen/VerpächterInnen andererseits“, schildert PeterAdler, Mediator bei adler&berger, gegenüber T.A.I. die Situation. Hauptkunden sind Restaurants, Kaffeehäuser (darunter jene der Cafetiersfamilie Querfeld) und einige Stadthotels. Jetzt sind erste Klagen anhängig. 

Bei den Auseinandersetzungen geht es um Mieten und Pachten. BeherbergerInnen und Gastronom­Innen berufen sich auf jenen Paragrafen im ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch), der sie bei „außerordentlichen Zufällen“, wie etwa Pandemie, durch die nicht mehr gegebene Benutzbarkeit bzw. Gebrauchsmöglichkeit von der Zahlung des Miet- oder Pachtzinses befreit bzw. ihnen das Recht zur Mietzinsminderung einräumt. „BestandnehmerInnen sind für die Zeit der Betretungsverbote während des Lockdowns nicht zur Zahlung eines Miet- oder Pachtzinses verpflichtet bzw. im Falle einer Einschränkung der Gebrauchsfähigkeit zu einer entsprechenden Minderung berechtigt“, so der auf Immobilienrecht spezialisierte Anwalt AlfredNemetschke. Die EigentümerInnen der betroffenen Immobilien sehen dies oft anders. Ihnen zufolge ist die Nutzbarkeit durch die Pandemie und die von der Regierung zur Bekämpfung angeordneten Sperren nicht eingeschränkt. 

Ein weiterer Streitpunkt ist die von VermieterInnen vertretene These, dass MieterInnen (in diesem Fall BeherbergerInnen und Gastronom­Innen) öffentliche Förderungen, wie Fixkostenzuschuss und Umsatzersatz, an VermieterInnen herauszugeben hätten oder ihnen weder Mietzinsentfall noch Mietzinsminderung zustehen, sofern Anspruch auf öffentliche Förderungen besteht und dieser wahrgenommen wird. Für Nemetschke ist diese Ansicht „unrichtig und entbehrt jeder Rechtsgrundlage.“ 

Schuld an der strittigen Rechtsaus­legung zwischen VermieterInnen und MieterInnen rund um Fixkostenzuschuss und Umsatzersatz ist das 2.COVID-19-JuBG (Justiz-Begleitgesetz). In dessen Entwurf gab es einen Hinweis auf das Mietminderungs- oder Befreiungsrecht, im Initiativantrag für das Gesetz finden sich diese Ausführungen nicht mehr. Stattdessen wird in den Erläuterungen ausgeführt, dass Fragen, wie etwa über Geschäftsraummieten und Pachtverträge, „auf Grundlage der bestehenden Gesetzeslage gelöst werden“ sollen. Ergänzt wird dies durch einen laut Nemetschke „etwas kryptischen“ Satz: „Zudem werden Unternehmen in besonderer Weise durch die aktuellen staatlichen Hilfsmaßnahmen unterstützt.“ 

Viele VermieterInnen stehen dadurch auf dem Standpunkt, dass trotz Corona-bedingten Entfalls des Gebrauchsnutzens für geschäftliche MieterInnen kein Anspruch auf Zinsminderung oder -befreiung bestehe, sobald diese staatliche Hilfsmaßnahmen erhalten. Damit räumt Univ.-Prof. Dr. AndreasVonkilch in einem für den Österreichischen Kinoverband erstatteten Gutachten auf (Anm.d.Red: abrufbar auf www.wko.at unter „Rechtsgutachten_Kinoverband.pdf“). Darin wird festgehalten, dass keine Berechtigung der Vermieter­Innen besteht, an den staatlichen Unterstützungsmaßnahmen für die MieterInnen zu partizipieren. Nemetschke teilt diese Rechtsansicht: „Die Gesetzes­regelungen knüpfen das Recht der MieterInnen auf Zinsentfall- oder Minderung an die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit und machen dieses Recht in keiner Weise von Unterstützungsmaßnahmen abhängig, die den MieterInnen seitens der öffentlichen Hand zukommen.“ Überdies, so Nemetschke, „liegt die Zielrichtung der staatlichen Hilfsmaßnahmen zur Bewältigung der Corona-Krise ja darin, die Unternehmen am Leben zu erhalten und die Finanzierung der Gehälter für die MitarbeiterInnen zu unterstützen, und nicht darin, den Mietzinsentfall der VermieterInnen wettzumachen. 

Im Falle von BerndtQuerfeld geht es um die Kaffeehäuser Landtmann (2.000 m² Mietfläche) und Mozart (rund 670 m²) in der Wiener Innenstadt. Jetzt wurde Querfeld (dessen Unternehmen in Wien an 12 Standorten tätig ist) von beiden Stiftungen, in deren Eigentum sich die Objekte befinden, wegen Mietzinsrückständen geklagt. Auch eine Räumungsklage wurde eingebracht. Wobei Querfeld betont, bis zum 1. Lockdown „immer pünktlich die Miete gezahlt“ zu haben („ein hoher fünfstelliger Betrag pro Monat“), im Fall des Café Landtmann seit 44 Jahren. 

Berndt Querfeld geht es um eine angemessene Reduktion der Miete während der Pandemie „weil das Unternehmen mit 95 Mitarbeiter­Innen (Anm.d.Red.: durch den seit 3. November 2020 für Gastronomie und Beherbergung geltenden Lockdown) in existenzieller Gefahr ist.“ Im Café Mozart waren es vor der Krise im Jahresdurchschnitt 66 Mitarbeiter­Innen. Der Vollständigkeit halber sollte festgehalten werden, dass es sich beim Café Landtmann um ein kerngesundes Unternehmen handelt: Laut der seit kurz vor Weihnachten im Firmenbuch aufliegenden verkürzten Bilanz erreichte die Eigenkapitalquote der Querfeld‘s Wiener Kaffeehaus Ges.m.b.H Ende 2019 rund 56 %, der Jahresüberschuss bewegte sich im hohen sechsstelligen Euro-Bereich und es gab eine starke Liquidität, die zum Bilanzstichtag das Dreifache des Jahresgewinns erreichte. Ähnliches gilt für das Café Mozart (die Kaffee-Restaurant „Mozart“ bei der Oper Gesellschaft m.b.H. hat mit Berndt Querfeld und Anita Querfeld sowie Andrea Winkler dieselben GesellschafterInnen, aber in anderer Aufteilung). Dessen Eigenkapitalquote lag bei 41,2 %, die Liquidität zum Bilanzstichtag im siebenstelligen Bereich.

Nach Ansicht von Peter Adler sitzen sowohl die BestandgeberInnen als auch die BestandnehmerInnen im selben Boot: „Jeder muss seinen Beitrag leisten. Nur gemeinsam kann man schauen, wie man hier wieder rauskommt.“ Es sei klar, dass es für beide Seiten „ums Teilen, ums Überleben geht. Unser Ziel ist immer, angelehnt an ein ‚Profit-Sharing‘-Modell, auch die Verluste gemeinsam zu tragen. All dies durchaus auch unter korrekter Berücksichtigung aller möglichen öffentlichen Zuschüsse.“ 

Während für andere Betriebe der Familie Querfeld am Wege der Media­tion eine Lösung gefunden werden konnte, wurde sie an diesen beiden Standorten von den VermieterInnen nicht akzeptiert. Mehrere Anläufe zu einer Einigung sind laut Tageszeitung „Der Standard“ von den VermieterInnen ausgeschlagen worden. „Sie haben geklagt, jetzt ist das eskaliert“, so Adler, für den in vorliegendem Fall die Klage nicht überraschend kam: „Jene BestandgeberInnen, die nicht zu Gesprächen bereit sind, haben eines gemeinsam: Die Immobilie gehört nicht den EntscheidungsträgerInnen. Das sind Stiftungen oder die Republik Österreich. Mit den privaten EigentümerInnen gibt es durchgängig gute Lösungen.“ T.A.I. wird über die Thematik weiter berichten. 

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