Innsbruck ist der klare Sieger unter Österreichs „Big Five“-Städten

Urbane Märkte zeichnen sich laut Alexander Apitzsch (l.), Lea Steege (Mi.) und Manuel Strasser (r.) durch eine geringere Saisonalität und stabilere Erlösstrukturen aus

Christie & Co untersuchte die Performance der fünf führenden Stadtmärkte – Wien und Salzburg entwickeln sich stark, Linz hält sich, Innsbruck brilliert, Graz verliert

Wie entwickeln sich die Hotels in Wien, Salzburg, Innsbruck, Graz und Linz, die zusammen im Vorjahr mehr als 27 Mio. Nächtigungen generierten (Wien alleine etwas mehr als 20 Mio.) und für rund 17,5 % der gesamten Nächtigungen in Österreich stehen? Dieser Frage ging soeben der Hotelimmobilienspezialist Christie & Co nach. Fest steht, dass sich die Stadthotellerie strukturell deutlich von den überwiegend saisonal geprägten ruralen Regionen unterscheidet. „Urbane Märkte zeichnen sich durch eine geringere Saisonalität, gleichmäßigere Auslastungsverläufe sowie stabilere Erlösstrukturen aus“, nennen Manuel Strasser (Associate Director Austria & CEE bei Christie & Co), Alexander Apitzsch (er ist Senior Consultant) und Lea Steege (sie fungiert als Investment & Letting Managerin) die Vorteile.

Differenzierte Entwicklung der fünf Städte

Die Performance der fünf Städte zeigt ein differenziertes Bild. Während Wien weiterhin dynamisch wächst, überzeugen Salzburg und Innsbruck durch besonders hohe Auslastungsniveaus und eine stabile Preisdurchsetzung. Graz verzeichnet eine solide Nachfrageentwicklung, muss jedoch aktuell die spürbare Angebotserweiterung der vergangenen Jahre verarbeiten, was zu einem intensiveren Wettbewerbsumfeld führt. Linz entwickelt sich kontinuierlich weiter und festigt seine Position als relevanter Standort.

Wien, Salzburg und Innsbruck mit stabiler Performance

Wien wurde im Vorjahr von den Herkunftsmärkten Deutschland (19 % Marktanteil), Österreich (17 %), den USA (6 %), Italien (5 %) und dem Vereinigten Königreich (4 %) getragen. Diese fünf Märkte stellen gemeinsam fast die Hälfte aller Nächtigungen. Die Zahl der Hotels erhöhte sich um vier Häuser auf nunmehr 446, jene der Zimmer sogar um 808 auf 44.723. Die Auslastung kletterte trotzdem um 0,9 Prozentpunkte (PP) auf 73,3 % nach oben. Auf der Ertragsseite verzeichnet die Wiener Hotellerie einen ADR von 140,4 Euro (Plus von +1,8 % gegenüber 2024). Der RevPAR kletterte auf 103 Euro (+3,1 %). Manuel Strasser: „Die Nachfrage ist zudem deutlich wertorientierter als vor Ausbruch der Pandemie.“

Auf dem Hotelmarkt in Salzburg gab es im Vorjahr keine neuen Betriebe und die Auslastung blieb nahezu unverändert (sie kletterte um 0,2 PP auf 75,7 %). Die Nächtigungen stiegen gegenüber 2024 um +4,8 % auf 3,289 Mio., womit sie aber noch nicht ganz das Niveau des Rekordjahres 2019 (-0,6 %) erreichten. Nach oben tendierte aber die durchschnittliche Zimmerrate (ADR) und zwar um +1,7 % auf 151,1 Euro, der RevPAR legte um 1,8 % auf 114,3 Euro zu.

Auch auf dem Innsbrucker Hotelmarkt gab es keine neuen Betriebe und Zimmer, aber die Entwicklung begeisterte. Die Nächtigungen stiegen um +3,9 % auf knapp 1,97 Mio., was die Auslastung um +3,1 PP auf 79,7 % klettern ließ. Besonders markant zeigte sich diese Entwicklung am ADR (+6,4 % auf 132,40 Euro), während der RevPAR sogar zweistellig (+10,6 %) auf 105,5 Euro zulegen konnte. Manuel Strasser: „Die Hotellerie Innsbrucks beweist damit eine klare Preisstärke.“ Die Zusammensetzung der Quellmärkte bringt zusätzliche Stabilität: Österreich und Deutschland (jeweils 22 %) bilden die stärksten Herkunftssegmente, flankiert von den USA (8 %), dem Vereinigten Königreich (6 %) und Italien (5 %).

Graz unter Druck, Linz mit solider Entwicklung

Komplett konträr entwickelte sich die Uhrturmstadt Graz. Zwar legten auch dort die Übernachtungen zu (+5,2 % gegenüber 2025 auf 1,466 Mio.) und es gab um ein Hotel bzw. 38 Zimmer mehr als 2024, doch die Auslastung ging um -2,3 PP auf 61,4 % zurück. Ebenso sanken der ADR um -3,7 % auf 82,8 Euro sowie der RevPAR um -7,4 % auf 50,80 Euro. Die sinkende Auslastung fordert also ihren Tribut. „Insgesamt steht Graz 2025 vor einer klaren Marktverschärfung, mit sinkender Auslastung und rückläufigem RevPAR“, meint Manuel Strasser, der für die Hotellerie in Graz „eine deutlich stärkere Differenzierung, eine klare Positionierung und ein effizientes Ertragsmanagement“ einfordert. In der Mur-Metropole überwiegen übrigens die Inlandsgäste: Der Quellmarkt Österreich hält bei 42 %. Mit großem Abstand folgt Deutschland (19 %). Die weiteren Quellmärkte sind Italien und Polen (je 3 %) sowie die USA (2 %).

Bleibt als letzter betrachteter Markt der von Linz, der mit 1,034 Mio. Übernachtungen (+1,2 %) einen neuen Bestwert erzielte und zum dritten Mal in Folge mehr als 1 Mio. Nächtigungen verzeichnete. Die Auslastung kletterte damit um 2 Prozentpunkte auf 67,2 %. Der ADR entwickelte sich dazu gegenläufig (er sank um -2,7 % auf 95,6 Euro), doch der RevPAR verbesserte sich um +0,3 % auf 64,3 Euro. Auch dieser Markt ist stark vom Inlandsgast abhängig: 49 % der Gäste kommen aus Österreich, gefolgt von Deutschland (19 %). Für Manuel Strasser präsentiert sich Linz damit „als Markt mit einer robusten Nachfrage, aber begrenzter Ertragskraft, der dennoch Chancen für klar positionierte Betriebe bietet.“