Hotels werden zwar „reicher“, aber nicht automatisch profitabler

Dann gibt es ein Problem, denn der Immobilienwert wächst schneller als der Ertragswert – beim „Alpine Hospitality Summit“ werden dazu Lösungsansätze diskutiert

Wenn die Hotelimmobilie schneller wächst als der Hotelbetrieb, wird der Hotelier zwar „reicher“, das Haus aber nicht automatisch profitabler. „Das ist ein stilles Risiko für die Hotellerie“, gibt Thomas Reisenzahn, geschäftsführender Gesellschafter der Prodinger Tourismusberatung, zu bedenken. Anlass für seine kritischen Gedanken sind die aktuellen Zahlen der Österreichischen Hotel- und Tourismusbank (OeHT). Sie zeigen, dass durch Förderungen im Jahr 2025 ein Investitionsvolumen von 539 Mio. Euro in der österreichischen Tourismus- und Freizeitwirtschaft ausgelöst wurde. Mehr darüber auf Seite 31 dieser T.A.I.

Diese neuerliche Steigerung gegenüber 2024 – damals waren es 499 Mio. Euro – unterstreicht laut Thomas Reisenzahn die hohe Investitionsbereitschaft im Tourismus. Er geht davon aus, dass gemeinsam mit den nicht geförderten Investitionen das Gesamtinvestitionsvolumen im Vorjahr rund 900 Mio. Euro betragen hat. Wesentliche Treiber sind dabei aktivierungspflichtige Investitionen in Umbau, Erweiterung, technische Modernisierung, Digitalisierung oder Energieeffizienz.

Zwar schlagen sich diese Investitionen in den Bilanzen nieder (deren Aktiva sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen) und die Vermögensbasis der Hotellerie ist dadurch nochmals deutlich größer geworden, doch laut Thomas Reisenzahn „beginnt genau hier eine strukturelle Herausforderung: Wächst der Immobilienwert schneller als der Umsatz und der GOP (Gross Operating Profit), entkoppelt sich das Asset zunehmend vom operativen Geschäft.“ Sprich: Der Betrieb verdient nicht im gleichen Maß mehr Geld. Thomas Reisenzahn: „Das Hotel wird zwar ‚reicher‘, aber nicht automatisch profitabler.“

Mehr Investition bedeutet demnach nicht automatisch mehr Ertrag. Vor allem „höhere Abschreibungen, steigende Finanzierungskosten sowie wachsende laufende Kosten führen dazu, dass der wirtschaftliche Erfolg des Hotels nicht im gleichen Ausmaß mitwächst wie die Aktiva“, gibt Thomas Reisenzahn zu bedenken. Fachlich gesprochen kommt es zur „Yield Compression“ (Renditekompression). Die Prodinger Tourismusberatung hat dazu eine interessante Grafik bis ins Jahr 2023 erstellt.

Der Hotelbetrieb erwirtschaftet demnach zu wenig Cashflow im Verhältnis zum steigenden Wert der Immobilie. Würde er zunehmen(ein positiver Cashflow bedeutet Überschuss an liquiden Mitteln, der Investitionen oder Schulden tilgen ermöglicht), wäre alles kein Problem. Ein negativer Cashflow signalisiert im Gegenzug Liquiditätsprobleme. Für Eigentümer bedeutet das: Das Hotel wirkt am Papier hoch bewertet, die tatsächliche wirtschaftliche Performance bleibt jedoch zurück. Die künftige Finanzierung wird dadurch anspruchsvoller.

Thomas Reisenzahn: „Banken bewerten nicht primär den bilanziellen Vermögenswert, sondern die Schuldendienstfähigkeit. Entscheidend sind also GOP und Cashflow.“ Steigen die Aktiva ohne entsprechendes Ergebniswachstum, führt dies laut der Prodinger Tourismusberatung häufig zu höheren Anforderungen (z. B. es wird mehr Eigenkapital verlangt, es werden strengere Prüfungen getätigt, was in einer geringeren Finanzierbarkeit weiterer Investitionen mündet). „Der Betrieb verfügt zwar über mehr Sicherheiten – aber nicht automatisch über mehr Tragfähigkeit“, folgert Thomas Reisenzahn.

Dieser Effekt wird laut Prodinger Tourismusberatung besonders in Pachtmodellen oder bei Betreiberwechsel deutlich. Das Hotel wird zu einem „teuren Objekt“, das betriebswirtschaftlich nicht mehr in derselben Weise darstellbar ist. Im Falle einer Nachfolge scheitert diese dann nicht am Vermögen, sondern an der wirtschaftlichen Tragfähigkeit. Beim Branchentreffen „Alpine Hospitality Summit“ am 7. Mai 2026 in Kitzbühel (Infos darüber finden sich in der Beilage zu dieser T.A.I.-Ausgabe) wird dieser Thematik eine bedeutende Rolle eingeräumt: Unter dem Motto „Investitionen müssen auch ertragswirksam werden“ diskutieren Branchengrößen über Lösungsansätze in den Bereichen Investition und Finanzierung.