Finanzierungsmodell „Buy-to-let“

Warme Betten, hohe Renditen:
Siegeszug der „Serviced Apartments“

Print-Ausgabe 11. September 2020

„Das ‚Buy-to-let‘-Modell vereint Elmente von Hotellerie und Para­hotellerie“, so Thomas Reisenzahn

Der Corona-Sommer weist einen eindeutigen Gewinner aus – für Ferienhotellerie und Regionen bietet das „Buy-to-let“ oft den Ausweg aus einer Doppelmühle

Der „erwartbare Siegeszug“ der „Serviced Apartments“ hat sich laut ThomasReisenzahn, Geschäftsführender Gesellschafter der Prodinger Tourismusberatung, im Corona-Sommer 2020 manifestiert: „Apartments waren das einzige Beherbergungs-Segment, das sogar mehr Nächtigungen als 2019 verzeichnen konnte.“ So verzeichneten Kärntens gewerbliche Ferienwohnungen und -häuser im Juli ein Plus von 10,3 Prozent auf 312.008 Übernachtungen (ein Fünftel aller gewerblichen Nächtigungen) und waren damit neben der 5-Sterne Hotellerie (18.934 Nächte im Kärntner Juli) der einzige Bereich mit Zuwächsen. Damit findet der bundesweite Trend der letzten Jahre (siehe Tabelle sowie Grafik) nicht nur seine Fortsetzung, sondern erfährt eine zusätzliche Dynamik. Reisenzahn: „Insbesondere ‚Serviced Apartments‘ in attraktiven Feriendestinationen haben das Zeug zu einem neuen Hotspot für die angeschlagene Hospitality-­Branche.“ 

Als gute Möglichkeit, hier erfolgreich zu agieren, sieht Reisenzahn vor allem die „Buy-to-let“-Modelle an: Dabei kauft ein Investor ein „Serviced Apartment“ zum Zwecke der Vermietung, welche über das bestehende Hotel erfolgt. Die Einheit wird als Teil des Hotels professionell vermarktet. Reisenzahn: „Es werden bei ‚Buy-to-let‘ typische Elemente von Hotellerie und Parahotellerie zu einem Hybrid verschmolzen.“ 

Wichtig: Im Gegensatz zu diversen Time-Sharing-Modellen wird beim „Buy-to-Let“ laut Thomas Reisenzahn der Investor Eigentümer eines ganz bestimmten Apartments. Er kann dieses selber nutzen, aber auch vermieten und verkaufen, ohne andere fragen zu müssen. 

Ebenso wichtig aus Sicht des Hoteliers und der Region: Es handelt sich bei „Buy-to-Let“ ausschließlich um „warme Betten“, denn die Einheiten dienen primär der Drittvermietung. Damit ist dieses Modell vor allem auch für hochtouristische Regionen interessant, wo bei Hotelbetrieben Erneu­erungen, Erweiterungen, etc. anstehen, die aber wirtschaftlich oft kaum finanzier­bar sind. Im Gegensatz dazu steht die Finanzierungsart des „Buy-to-Let“ laut Thomas Reisenzahn „auf einem stabilen betriebswirtschaftlichen Fundament und weist eine über dem Branchenschnitt liegende hohe Eigenkapitalquote aus.“ 

Das Modell ist auch aus einem anderen Grund interessant: In vielen Destinationen besteht eine große Nachfrage nach Ferienhäusern und -wohnungen sowie Freizeitwohnsitzen. Reisenzahn: „Da neue Freizeitwohnsitze oft nicht möglich sind, weil beispielsweise Quoten bereits ausgeschöpft oder nicht gewünscht sind – Stichwort Verhinderung ‚kalter Betten‘ – ist das ‚Buy-to-let‘-Modell in vielen Fällen eine für alle Seiten befriedigende Lösung.“

Die Prodinger Beratungsgruppe ist in diesem Bereich selbst erfolgreich aktiv und hat u .a. das aktuelle Projekt AlpenParks Chalet & Apartment Alpina Seefeld (Eröffnung war im Juli 2020) in Kooperation mit der UnternehmerfamilieMarcati vermittelt (43 „Serviced Apartments“ im Chalet-Stil). 

Noch vor Jahresende erfolgt der nächste Schritt: Die AlpenParks Apartments in Mühlbach am Hochkönig eröffnen im Dezember 2020. Es handelt sich um ein Haus mit 39 AlpenParks Apartments, die durch das Investment mit Eigennutzung schon ab 250.000 Euro erworben werden können. Die prognostizierte Eigenkapitalrendite beläuft sich auf 6,7 Prozent (angenommener Fremdkapitalanteil 60 Prozent, Zinsen 2,25 Prozent), wobei die KäuferInnen die Möglichkeit haben, den Urlaub in den „eigenen vier Wänden“ zu verbringen. 

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